Ao longo dos anos, os noticiários alertaram sobre diversos acidentes prediais, resultando em prejuízos e, por vezes, vítimas fatais. A manutenção contínua é essencial para garantir a segurança e funcionalidade das construções, desde a concepção até o pós-obra. A inspeção predial é crucial para detecção e correção de problemas, reduzindo custos e prevenindo acidentes. Destaca-se a importância de identificar patologias precocemente e a implementação de leis para priorizar a manutenção. Dados mostram que a falta de manutenção é uma das principais causas de acidentes prediais. A norma NBR 15575 e outras regulamentações são fundamentais para garantir o desempenho das edificações. A manutenção, definida pela ABNT NBR 5674, engloba diversos procedimentos para conservar a capacidade funcional dos edifícios. Ferramentas como perícia, laudo, consultoria, vistoria e inspeção são utilizadas para analisar e monitorar a condição das construções.

As inspeções avaliam o estado geral da edificação e seus sistemas, abrangendo desde elementos estruturais até instalações específicas como combate a incêndio. A inspeção, regulamentada pela Norma do IBAPE/SP, consiste em várias etapas, incluindo levantamento de documentos, conversas com síndicos e moradores, e realização da inspeção propriamente dita, categorizando os problemas detectados conforme sua origem e criticidade. O resultado é um laudo técnico detalhado, fundamental para planejar a manutenção e melhorar a gestão condominial. A Norma NBR 5674 oferece um checklist abrangente para garantir a qualidade da manutenção predial, essencial para a segurança e valorização dos imóveis.

A inspeção Predial se insere no rol de ferramentas ENGENHARIA DIAGNÓSTICA em edificações.
No seu uso, as principais ferramentas diagnósticas são a VISTORIA INSPEÇÃO, as AUDITORIAS, as PERÍCIAS e as CONSULTORIAS.

Com os seguintes conceitos:
Engenharia Diagnóstica em edificações é a arte de criar ações proativas por meio de diagnóstico, prognóstico e prescrições técnicas, visando a qualidade total das edificações.
Vistoria em edificações é a constatação técnica de determinado fato, condição ou direito relativo a uma edificação mediante verificação in loco.
Auditoria em edificações e o atestamento técnico, ou não, de conformidade de um fato, condição ou direito relativo a uma edificação.

Perícia em edificação é a determinação da origem, da causa e do mecanismo de ação de um fato, condição ou direito relativo a uma edificação.
Consultoria em edificação é a prescrição técnica a respeito de um fato, condição ou direito relativo a uma edificação.
Abaixo segue quadro do fluxograma da Engenharia Legal.

A inspeção Predial insere-se na fase de uso, onde seu principal objetivo, utilizando um checklist, é determinar as irregularidades prediais que possam prejudicar a qualidade da edificação.
A inspeção Predial deve ser iniciada a partir da entrega do empreendimento, sendo caracterizado como um dos produtos previstos pela Engenharia Diagnóstica.
A sua execução deve atender às normas NBR 15575, NBR 5674, NBR 16747, NBR 13752, NBR 14037, NBR 16280, NBR 14037 e outras.

NBR 5674 – Manutenção de Edificações-Procedimento:

A norma designa os requisitos para uma gestão de manutenção, que visa a prevenção das características iniciais da edificação, evitando a não perda do desempenho que o prédio sofre ao longo dos anos pela falta de manutenção. Com isso, é estabelecido em norma que:
a) Requisitos de manutenção, como organização da vistoria, conteúdo do relatório de inspeção, informações acerca do programa de manutenção;
b) Requisitos para o planejamento das atividades anuais;
c) Requisitos para o controle do processo de manutenção;
d) Documentação que deve ser elaborada e arquivada;
e) Incumbências dos intervenientes do processo de manutenção predial.

NBR 13752 – Pericias de engenharia na construção civil:

Já a NBR 13752 que tem como objetivo definir os conceitos, critérios e procedimentos relativos que tem uma perícia de engenharia na construção civil, mostrando também as diretrizes desse processo. As suas principais ações são:
a) Classificar o objeto periciado (imóvel, instalações, equipamentos, etc.) quanto à sua natureza;
b) Instituir terminologias, convenções e notações;
c) Definir metodologia a ser usada;
d) Estabelecer critérios a serem empregados;
e) Prescrever orientações para apresentação de laudos e procedimentos técnicos.

NBR 16280 – Sistema de Gestão de Reformas

A NBR 16280 estabelece requisitos para os sistemas de gestão de controle de processos, projetos, execução e segurança, exclusivamente para reformas de edificações. As medidas estabelecidas têm como objetivos:
a) Prevenir perdas de desempenho decorrentes de ações de intervenção, de todo e qualquer elemento da edificação;
b) Planejar, projetar e analisar as consequências das reformas a serem realizadas;
c) Descrever características da execução de obras de reformas;
d) Propor medidas de segurança da edificação, do entorno e dos usuários;
e) Auxiliar no registro dos documentos referentes à obra, tanto antes da reforma quanto no pós-obra;
f) Propor ações de supervisão técnica dos processos e das obras.
São estabelecidas diversas diretrizes a serem seguidas na gestão e realização das reformas, apresentado em anexo, um modelo orientativo para a realização das obras e um modelo de fluxo de gestão de obra de reformas de edificações que podem ser adotados para uma melhor prática de obras de reforma.

NBR 15575 – Norma de Desempenho:

Esta norma visa atender as exigências do usuário em relação ao comportamento dos sistemas e elementos da edificação, visando garantir segurança e conforto para os usuários, relacionando tudo isso com a sustentabilidade.
Essa norma é dividida em 6 partes, cada sistema da edificação é representado nessas partes, estabelecendo critérios para que se possa alcançar o desempenho mínimo.
São determinados métodos de avaliação para a verificação desse desempenho mínimo que será adquirido.
a) Parte 1: Requisitos gerais; estabelece requisitos e critérios visando atender desempenho mínimo em relação à obra como um todo integrado e alguns sistemas específicos, como saúde e qualidade do ar, sistema de água potável, racionalização, reuso de água, contaminação do solo e outros.
b) Parte 2: Requisitos para os sistemas estruturais;
c) Parte 3: Requisitos para os sistemas de pisos;
d) Parte 4: Requisitos para os sistemas de vedações verticais internas e externas;
e) Parte 5: Requisitos para os sistemas de coberturas;
f) Parte 6: Requisitos para os sistemas hidrossanitários.

Segundo a norma, não se aplica às obras já concluídas; obras que estavam em andamento quando ela entrou em vigor; obras de reforma ou retrofit edificações provisórias.

NBR 14.037 – Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações — Requisitos para elaboração e apresentação dos conteúdos, NBR 16747- Inspeção Predial: Diretrizes, conceitos, terminologia e procedimentos.
Deve-se ainda registrar que o IBAPE acrescentou importantes complementações as NORMAS ABNT 5674 e ABNT 13752 E PRÁTICA RECOMENDADA DE INSPEÇÃO PREDIAL, VISTORIA CAUTELAR E PERÍCIAS DE ENGENHARIA COM USO DE VANT’S _ IBAPE-MG 001.

A norma brasileira de avaliação de bens (NBR 14653) é uma norma técnica da ABNT (associação brasileira de normas técnicas) que controla a avaliação de imóveis no Brasil. É a partir dela que o mercado se baseia quanto à valorização de um determinado imóvel.

A NBR 14653 é dividida em sete partes:
1. Procedimentos gerais da avaliação de imóveis, de bens;
2. Regras normativas para avaliação de imóveis urbanos;
3. Regras para imóveis rurais;
4. Empreendimentos;
5. Máquinas e equipamentos;
6. Recursos naturais e ambientais;
7. Patrimônios históricos.

As partes específicas para os profissionais de avaliação de imóveis urbanos são as duas primeiras que falam sobre procedimentos gerais e imóveis urbanos. As demais partes são voltadas para nichos específicos de atuação, como lotes, terrenos e imóveis rurais ou mesmo patrimônios tombados, históricos.
Assim como outras ordens normativas que existem no Brasil, a NBR 14653 deve ser de conhecimento e prática levadas com rigor em processos e laudos de avaliações de imóveis pelos profissionais desta área. Tanto que, caso um documento não esteja de acordo com as normas brasileiras de avaliação de bens, ele não terá nenhum valor legal e deverá ser redigido novamente, e também pode levar a processos jurídicos, por isso, a sua importância.

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